10 YIL SÜRE SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYE ŞARTLARI VE HUKUKİ PROSEDÜR

Konut ve Çatılı İşyerlerinin 10 yıllık süre sonunda tahliyesi için Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin dikkate alınması gerekmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (BK. m. 347)

Yapılan kira sözleşmesinde belirlenen süre sonunda bildirimde bulunulmaması durumunda ve kiracı tarafından tahliye edilmemesi halinde bir yıl daha kendiliğinden uzar. Bu şekilde kira süresi her seferinde kendiliğinden bir yıl uzayarak belirli süreli sözleşme olma vasfını korur. Bu uzama yılları sınırsız olmayıp kanun tarafından on yılla sınırlandırılmıştır. Fakat on yıllık sürenin hesabı ilk kira tarihinden itibaren hesaplanmamaktadır.

Kanun’un bu düzenlemesini nasıl anlaşılması gerektiğini örnek ile anlatalım.

Kira sözleşmesi 01.01.2020 başlangıç tarihli ve sözleşme süresi 1 yıl olarak kabul edelim.  BK m. 347 kapsamında 10 uzama yılı sebebiyle tahliye davası açabilmek için: 

1.      Öncelikle kira sözleşme süresi olan 1 yılın dolması gerekmektedir. (Sözleşme süresi 2 yıl olsa idi 2 yıllık sürenin beklenmesi gerecekti.)

2.      Devamında sözleşmede belirlenen bu 1 yıl dolduktan sonra 10 yıllık uzama süresinin de dolması gerekir. Başka bir deyişle, sözleşme tarihinden itibaren 11 yılın geçmesi şarttır. (Sözleşme süresi 2 yıl olsa idi 12 yıllık sürenin beklenmesi gerecekti.)

3.      11 yılın bitmesi ve 12. kira yılına girilmesi durumunda 12 yılın bitmesinden 3 ay önce kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedildiğine dair ihtarname gönderilmiş olması gerekir.

4.      12 yıllık sürenin dolması ve son 3 ay içinde ihtarname çekilmiş olması durumunda 13. kira yılının 30 günlük süresinde tahliye davası açılması mümkündür. Bu da örnek olay üzerinden 10 yıllık süre dayanağında tahliye davası 2033 yılının ilk ayı içinde açılabilir.