KİRA SÖZLEŞMELERİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 299. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmeleri uygulamada kira kontratı adı altında 1 yıllık süre ile imzalanmaktadır. Ancak belirlenen 1 yıllık süre TBK gereği ev sahibi ve kiracı açısından farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. TBK 347 uyarınca kiracı, sözleşme süresi bitmeden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa kira sözleşmesi 1 yıl uzamış sayılır. Dolayısıyla, kiracı sözleşmeyi feshetmek istemediği sürece her yılın bitiminde sözleşme 1 yıl daha uzamış olacaktır. Bu durum, 10 uzama yılı boyunca geçerli olacaktır. 10 uzama yılı geçtikten sonra, bunu takip eden yıllarda ev sahibi süreye dayanarak tahliye davası açabilir. Bunun için, ilgili kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilir ve yılsonunda tahliye davası açılır.
Ev sahibi açısından ise TBK bazı istisnai durumlar belirlemiştir. Bu durumların gerçekleşmesi halinde ev sahibi 1 yılını doldurmuş kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumlar;
a. Ev sahibinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya kardeşlerinin konuta ihtiyaç duyması halinde,
b. Kiranın ödenmemesi veya geç ya da eksik ödenmesi,
c. Evde esaslı tadilat yapılması,
d. Kiracı ve ev sahibinin tahliye taahhütnamesi yapması (Yargıtay İçtihatları gereği kira kontratı ile aynı tarihli olmaması gerekmektedir.),
e. Kira sözleşmesine aykırılık teşkil eden eylemlerin yapılmasıdır.
Söz konusu durumlar gerçekleştiğinde kiracıya ihtar yapılmalı, akabinde kiralanan taşınmazların ilamsız icrasına ilişkin İcra ve İflas Kanunu hükümleri hariç olmak üzere öncelikle zorunlu arabuluculuğa başvurulmalı, herhangi bir sonuç elde edilemezse tahliye davası yoluna gidilmelidir.
Kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık kira bedeline ilişkindir. TBK 344. madde hükümleri çerçevesinde kiralanan taşınmazın kira bedeli, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Ancak, TÜFE de meydana gelen aşırı yükseliş nedeniyle TBK ekleme yapılmış ve Geçici 2. madde ile 01.07.2024 tarihine kadar kira bedelinin %25’i geçmeyeceği hüküm altına alınmıştır. Yapılan kanun değişikliği ile kira bedeli %25 sınırını geçemezken TÜFE 2022 yılında %64,27, 2023 yılında (3. Çeyreğinde) %61,5 seviyesine gelmiştir. Bu durum ev sahiplerinin kiracılarını tahliye etme ve taşınmazlarını yeni bir kiracıya vermeye yönlendirmiştir. Aynı binada 3.000 TL ye oturmaya devam eden kiracı varken, yeni kiracılar 20.000 TL ye anlaşmaya başlamış, bu durum ev sahiplerini çıkmaza sokmuştur.
TBK 344. maddesi hükmü gereği kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamamaktadır. Bu durumun istisnası 01.09.2023 tarihi itibari ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmasıdır. Kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinde arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.
Arabuluculuk sürecinde ise taraflar kendi menfaatleri doğrultusunda kira uyuşmazlığına ilişkin anlaşma sağlayabilirler. Diğer bir deyişle arabuluculuk sürecinde ev sahibi ve kiracı kira bedeli üzerinde %25 sınırına takılmaksızın anlaşmaya varabilirler. Anlaşılan hususlarla ilgili dava açılamayacak olması her iki taraf içinde güvencedir. Taraflar bu süreçte anlaşmak zorunda da değillerdir. Arabuluculuk sürecinde serbestçe tasarrufta bulunabilirler.
Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazlarsa 5 yılı doldurmuş kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılmakta, 5 yılını doldurmamış kira sözleşmeleri için ise kira uyarlama davası açılmaktadır. Kira uyarlama davası, kira bedelinin değişen piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini amaçlamaktadır. Bu davada talep, kira sözleşmesinin koşullarının değiştiği ve kira bedelinin bu yeni koşullara uygun hale getirilmesi gerektiği durumlar için açılmaktadır. Bu dava, kiracı ve ev sahibi arasındaki sözleşmenin adalet ve denge ilkesine uygun bir şekilde devam etmesini amaçlamaktadır.
