KİRA TESPİT DAVASI

Özellikle son yıllarda kira artışı üst limiti 11 Haziran 2022 ile 01 Temmuz 2024 tarihleri arasında yüzde 25 ile sınırlandırılması ve bu tarihler dışında ise en fazla TÜFE oranında kira artışı yapılabilmesi nedeniyle kira bedelleri rayiç bedelin altında kalmıştır. Bu durum kiracı ve ev sahiplerinin arasında uyuşmazlıklara ve hukuki problemlere neden olmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu amir hükümlerince kira sözleşmesi kiralayan bildirim yapmadıkça 10 yıl süre ile uzamaktadır. Dolayısı ile tahliye taahhütnamesi ve haklı sebep olmaksızın ev sahipleri kiracılarını çıkartamamaktadırlar.

Ancak, kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması durumunda ev sahipleri tarafından kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hâkim tarafından belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açılabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

 

Söz konusu kanun hükmüne göre, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:

1. Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,

2. Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve

3. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

 

Açılan kira tespit davalarında hâkim bilirkişi incelemesi yaptırmakta ve taşınmazın emsal rayiç bedeli tespit edilecektir. Hâkim yeni kira bedelini;

1. Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,

2. Kiralananın durumu,

3. Emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre tespit eder.

 

Tüm bu açıklamalar çerçevesinde kira tespit davası açılabilmesi için;

1. Geçerli bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir.

2. Kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması veya kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin hüküm bulunmaması gerekmektedir.

3. Kira bedelinin tespit edilmesinde davacı ev sahibinin hukuki yararının bulunması gerekmektedir.

 

Bu koşulların varlığı halinde kira tespit davası her zaman açılabilir. Açılacak dava Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesi kapsamında yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi takdir de açılacak olan davada verilecek olan hüküm, sonuçlarını bir sonraki kira dönemi için doğurur. Bu da ev sahibi açısından 1 yıllık kira getirisi kaybına sebebiyet verir. Bu kayba sebebiyet verilmemesi için;

1. Kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıyla kira artışına ilişkin olarak ihtarname gönderilmesi,

2. İhtarname gönderilmemiş olsa dahi; açılacak olan kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması gerekmektedir.

 

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

 

Ayrıca açılacak davalarda dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da dava süresi içinde ıslah ve bedel artırımına ilişkindir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararı, "Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz." şeklinde gerekçelendirilmiş olup kira tespit davalarında Yargıtay’ın emsal kararı doğrultusunda ıslah ve bedel artırımı mümkün değildir. Bu sebeple, kira tespit davası açılırken kira bedelinin detaylı araştırılarak belirlenmesi ve istenilen kira bedelinin dava dilekçesinde tam olarak belirtilmesi gerekmektedir.